Buenas tardes!
En este blog les explicaremos como vender tu casa y seguir habitándola de por vida.
La venta de viviendas en nuda propiedad está experimentando un crecimiento sin precedentes
en nuestro país.
Esta fórmula permite vender la vivienda, recibir el dinero y seguir residiendo en ella de por vida, literalmente. Para el comprador supone adquirir una propiedad por debajo del precio de mercado. “Se trata de una opción que no deja de ganar adeptos.
¿Qué es la venta en nuda propiedad?
El propietario de una vivienda posee tanto de la nuda propiedad como del usufructo vitalicio, pero estos dos conceptos pueden venderse por separado. Es decir: se puede vender el inmueble pero poder seguir viviendo en él, porque “el comprador no adquiere el pleno dominio de la vivienda hasta el fallecimiento del usufructuario, y el usufructo solo se extingue cuando este fallece.
Perfil del vendedor
El perfil del vendedor de vivienda en nuda propiedad suele ser el de personas de entre 75 y 80 años de edad, tanto con como sin herederos. Es una buena fórmula para aumentar su liquidez y poder vivir más cómodamente, bien para disfrutar del tiempo libre o bien para costearse la asistencia que puedan necesitar sin tener que recurrir a la ayuda de otros familiares.
Ventajas para ambas partes
La principal ventaja para la parte vendedora es la posibilidad de recibir al instante y de una sola vez una buena cantidad de dinero sin dejar de seguir viviendo en su casa. Para el comprador, este tipo de adquisición supone un precio por debajo del precio de mercado, por lo que se convierte en una buena inversión a medio o largo plazo: “con la evolución alcista de los precios, cuando el usufructo finalice tendrá una propiedad que se habrá revalorizado convenientemente”
“Es una transacción ventajosa para ambas partes, siempre y cuando se equilibren los intereses
de la parte vendedora y la parte compradora. El peligro es que alguna de las dos partes no esté bien informada del funcionamiento o de los precios que deben acordarse”
Escritura ante notario y máximas garantías
“La compraventa debe realizarse mediante escritura ante notario e inscribirse en el registro de la propiedad”, indica Asunción Santos, responsable del departamento de derecho civil inmobiliario de Legalitas. “Los precios y condiciones, acordados previamente, se rigen por la voluntad de las partes.
El usufructo debe valorarse en función de la edad de las personas vendedoras: a mayor edad de las personas usufructuarias, menor será la duración prevista del usufructo y, por tanto, mayor será el precio que obtengan por la nuda propiedad”, indica la abogada. Hay que tener en cuenta, además, que el precio pactado no esté por debajo del precio fiscal del inmueble, para evitar problemas con Hacienda.
Usufructo sucesivo
En el caso de que exista más de un propietario de la vivienda, como en el ejemplo frecuente de
matrimonios mayores, lo más habitual es establecer un usufructo sucesivo: “Aunque fallezca
uno de ellos, el usufructo continua para el otro, solo finaliza realmente cuando fallece el último”, indica Asunción Santos. “Es muy importante que este punto quede muy claro en el acuerdo que se firme”.
El usufructo, además, implica que la vivienda está a total disposición de los usufructuarios, tanto si quieren residir en ella como si optan por alquilarla, “pero teniendo en cuenta que los contratos establecidos por el usufructuario con los inquilinos finalizarían en el momento en que él fallezca, cuando el comprador pasa a ser pleno propietario”.
¿Quién se hace cargo de los gastos?
Otra de las ventajas para la parte vendedora es que, una vez formalizada la venta, el usufructuario pasa a pagar solamente los pagos correspondientes a los suministros de la vivienda (agua, gas, electricidad, etc.). La parte inversora debe hacerse cargo desde el momento de la compra de los gastos del Impuesto de Bienes Inmuebles o las derramas extraordinarias del edificio.
No hay marcha atrás
La venta de una vivienda en nuda propiedad es una transacción definitiva, sin posibilidad de
fácil recuperación por parte de los propios vendedores o de sus herederos. Es una de las diferencias más importantes con las hipotecas inversas, un producto financiero pensado
también para personas mayores con inmuebles en propiedad pero con características muy diferentes: “En este caso, los propietarios reciben una cantidad mensual del banco con la que completan sus pensiones, pero sin perder la propiedad del inmueble.