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NUEVA LEY RELATIVA AL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS.

NUEVA LEY RELATIVA AL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS.

NUEVA LEY RELATIVA AL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS. LEY 11/2020 DEL 22 DE SEPTIEMBRE DE 2020.

 

La nueva ley relativa a la protección del derecho al acceso a la vivienda entró en vigor el 22 de septiembre de 2020, y salvo aprobación de un recurso de in-constitucionalidad será la ley que regirá los alquileres en el territorio catalán a partir de dicha fecha.

A continuación, se recogen los conceptos más importantes de esta nueva ley. Cabe recordar que es inútil por parte de la propiedad intentar rebuscar formas para eludirla ya que los expedientes sancionadores serán muy elevados.

 

ÁMBITO DE APLICACIÓN:

 

Viviendas destinadas a vivienda habitual ubicadas en áreas declaradas tensas (EJEMPLO CIUDAD DE BARCELONA Y ÁREA METROPOLITANA).

  • EXCEPCIONES:
  1. ALQUILERES TEMPORALES
  2. CON CONTRATO ANTERIOR AL 01 DE ENERO DE 1995 (Renta antigua)
  3. SUJETAS A UN RÉGIMEN DE PROTECCIÓN OFICIAL
  4. INGRESADAS EN REDES PÚBLICAS DE VIVIENDAS DE INSERCIÓN SOCIAL
  5. DE CARÁCTER ASISTENCIAL
  6. VIVIENDAS CON MÁS DE 150M2
  7. CONTRATOS ANTERIORES AL 22/09/2020, SALVO QUE SE REALICEN RENOVACIONES.

 

DETERMINACIÓN DE LA RENTA

 

  • La renta no puede sobrepasar el precio de referencia de una vivienda de características similares en el mismo entorno urbano.
  • Este precio viene determinado por el índice de referencia de precios que publica l’Agència Catalana de l’Habitatge. (Se adjunta ejemplo CÓMO SE CALCULA).
  • Durante la duración del contrato sólo se podrá incrementar de acuerdo con el IPC.

EXCEPCIONES que permiten incrementar la renta por encima de los límites del precio de referencia:  en caso de obras de mejora en el supuesto de que dentro del último año se hayan ejecutado en la vivienda obras que mejoren la habitabilidad, la seguridad, la confortabilidad o la eficiencia energética.  Siempre y cuando se hayan realizado las obras de mejora en el último año y se demuestren con facturas.

El incremento se calculará basándose en el capital invertido en la mejora de la vivienda según lo que determina la normativa vigente de arrendamientos urbanos (capital interés legal + 3 puntos, límite 20% de la renta vigente) y respetando en todo cado el incremento máximo que esta establece, con la condición de que:

  1. El importe de las subvenciones y las ayudas públicas de las que se pueda beneficiar al arrendador para la mejora de la vivienda no se puede considerar capital invertido a efectos del cálculo del incremento renta del precio de referencia.
  2. La aplicación de este incremento del precio de referencia en concepto de mejora de la vivienda excluye la aplicación del incremento por la concurrencia de determinadas características.

 

*Si el piso reúne 3 de estos elementos se podrá incrementar un 5% el precio de referencia.

  • Ascensor

 

  • Aparcamiento

 

  • Vivienda amueblada

 

  • Sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda.

 

  • Zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o azotea.

 

  • Piscina comunitaria o equipamiento análogos

 

  • Servicio de conserjería en el edificio

 

  • Vistas especiales (una calle principal, monumento protegido, playa, etc).

 

OBRAS DE MEJORA

 

El arrendador que haga una reforma integral (demostrando facturas) en la vivienda que incluya una instalación eléctrica nueva, cambio de tuberías, carpintería nueva, suelos nuevos, cocina y baño a estrenar, etc, podrá una vez transcurrido el plazo legal mínimo de duración obligatoria del contrato, incrementar la renta, en los términos previstos por ley, sin sujeción al límite establecido en los 5 años posteriores a las facturas.

*No tienen la consideración de obras de mejora las que sean necesarias para el mantenimiento y la conversación de la vivienda.

 

REPERCUSIÓN DE GASTOS

 

Posibilidad por parte del arrendador de repercutir el pago del IBI al arrendatario. El arrendador debe entregar al arrendatario cada mes de enero la liquidación de los gastos efectivamente satisfechos por la vivienda arrendada durante el año interior y, si son inferiores a los pactados, le devolverá la diferencia correspondiente.

PUBLICIDAD Y OFERTA DE LA VIVIENDA

 

La publicidad dirigida al arrendamiento de viviendas se ajustará a los principios de veracidad y el agente debe hacer constar necesariamente el índice de referencia de precios de alquiler de la vivienda a alquilar.

NUEVA CONTRATACIÓN – VIVIENDA ALQUILADA EN LOS ÚLTIMOS 5 AÑOS

El nuevo contrato relativo a una vivienda que ha sido arrendada dentro de los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la ley, la nueva renta no podrá superar el índice de referencia indicado por l’Agència d’Habitatge.

Excepciones:

  1. El arrendador es una persona física con ingresos inferiores a 20.000€ (acreditados) y el precio del alquiler anterior a la renovación es inferior al que marca el índice de referencia, la nueva renta se podará incrementar hasta llegar a este índice.

NUEVA CONTRATACIÓN – VIVIENDAS DE OBRA NUEVA Y RESULTANTES DE PROCESO DE GRAN REHABILITACIÓN

En los contratos que tengan por objeto viviendas de nueva edificación o viviendas resultantes de un proceso de gran rehabilitación, y durante los cinco años posteriores a la obtención del certificado de final de obra (VER PUNTO “OBRAS DE MEJORA”, la renta pactada al inicio del contrato no puede sobrepasar el margen superior del índice de referencia.

*El propietario tiene que acreditar el certificado de final de obra o las facturas pertinentes de la reforma integral.

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS VIGENTES

Los contratos anteriores al 22/09/2020 continuarán rigiéndose por lo establecido en la legislación anterior y se mantendrá el precio.

OTRAS DISPOSICIONES

  1. Si la Ley es derogada los contratos firmados seguirán rigiéndose por ella hasta su terminación.
  2. No sirve de nada incluir cláusulas en los contratos por si se revoca esta Ley ya que serían nulas ante un juez.
  3. Incluir una cláusula que la agencia se exime de cualquier responsabilidad si la propiedad no cumple la Ley.
  4. La ley vaticina sanciones por incumplimiento de 3.000€ a 90.000€ por incumplir el precio fijado por l’Agència d’Habitatge.

 

 

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