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Ley de alquiler de la vivienda y ley catalana de regulación del precio de los alquileres

Ley de alquiler de la vivienda y ley catalana de regulación del precio de los alquileres

Entre 2018 y 2019, la ley de alquiler de la vivienda sufrió diversos cambios. En marzo de 2019 se publicó en el BOE el Real Decreto Ley 7/2019, del 1 de marzo, que hace referencia a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Este nuevo Real Decreto Ley entró en vigor el día después de su aplicación, pero no es de carácter retroactivo, por lo que los contratos de arrendamiento firmados con anterioridad a esta no se verán afectados.

El marzo de 2020, el Gobierno aprobó medidas especiales sobre los alquileres a causa del estado de alarma provocado por el coronavirus. Estas medidas plantearon diferentes escenarios tanto para arrendadores como para arrendatarios.

Además, en septiembre de 2020, el Parlament de Catalunya aprobó la «Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda», que afecta a los contratos firmados en Cataluña a partir del 22 de septiembre de 2020 y que establece que, en zonas con falta de vivienda asequible, el coste queda vinculado al Índice de la Agencia de la Vivienda de Cataluña.

Tanto si quieres alquilar tu propiedad como si buscas una vivienda en alquiler, hay aspectos imprescindibles que deberás conocer al cerrar tu próximo acuerdo. A continuación te detallamos (de más nueva a más antigua), las diferentes versiones de la Ley del alquiler que se han estado en vigor durante los últimos dos años y que pueden afectarte según la fecha en la que hayas firmado contrato.

Contenidos

  • Extensión de las medidas especiales sobre alquileres a causa del coronavirus
  • Ley catalana de regulación del precio de los alquileres
    • 1. Precios fijados por el Índice de la Agencia de Vivienda de Cataluña
    • 2. Áreas con “mercado tenso” y adaptabilidad a cada municipio
    • 3. Exención para propietarios con pocos ingresos
  • Normativa de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos
    • La duración mínima de los contratos vuelve a ampliarse a 5 años
    • Prórroga tácita de 3 años al vencimiento del contrato
    • Máximo 2 mensualidades de fianza en los contratos de 5 años de duración
    • Suspensión de desahucios ante indicios de vulnerabilidad
    • Gastos de gestión inmobiliaria y contrato a cargo del arrendador
    • Rebajas de impuestos
  • Ley de alquiler del 23 de enero de 2019
    • 1. Los contratos de alquiler vuelven a ser de 3 años
    • 2. Las prórrogas tácitas se reducen de 3 a 1 año
    • 3. Las fianzas dependen del acuerdo entre ambas partes
    • 4. Los gastos de gestión a cargo del arrendatario
    • 5. Los contratos de arrendamiento reducida quedan a exentos de someterse al IPC
    • 6. Las garantías adicionales de los desahucios quedan eliminadas
  • Ley de Arrendamientos Urbanos, 18 de diciembre de 2018
    • Se amplía la duración mínima de los contratos a 5 años
    • Prórroga tácita de 3 años al vencimiento del contrato
    • Máximo 2 mensualidades de fianza en los contratos de 5 años de duración
    • Suspensión de desahucios ante indicios de vulnerabilidad
    • Nueva modalidad: Contratos de arrendamiento de renta reducida
    • Gastos de gestión inmobiliaria y contrato a cargo del arrendador
    • Rebajas de impuestos
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Extensión de las medidas especiales sobre alquileres a causa del coronavirus

Las medidas especiales sobre alquileres que se aprobaron con la llegada del estado de alarma en marzo de 2020 estaban vigentes hasta el 31 de enero de 2020. El martes 26 de enero, algunas de estas medidas se ampliaron hasta el 9 de mayo de 2021, día en el que terminará el estado de alarma.

Las medidas ampliadas son:

  • Prórrogas obligatorias de seis meses para los contratos que vencen durante la pandemia.
  • Moratorias de pago a las que pueden acogerse determinados inquilinos.

La administración decidió que los inquilinos cuyos contratos de arrendamiento están a punto de vencer pueden solicitar que el contrato de arrendamiento se extienda por seis meses, y el propietario debe aceptarlo. La norma no considera que se pueda solicitar más de una prórroga, por lo que en principio el cambio no afectará a los inquilinos que ya se hayan acogido a esta medida. Su función es permitir que aquellos inquilinos que rescindan sus contratos entre el 1 de febrero y el 9 de mayo soliciten una prórroga de seis meses al arrendador. Este último está obligado a aceptar el contrato sin modificar la extensión del contrato y sus condiciones.

Puedes consultar todos los condicionantes de esta norma en: Cómo puede afectarte el coronavirus si eres arrendador o arrendatario

Ley catalana de regulación del precio de los alquileres

Desde el 22 de septiembre de 2020 los alquileres en Cataluña están sujetos a la nueva «Ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda», pensada para evitar abusos en el precio de los alquileres en zonas con falta de vivienda asequible. No cambia las condiciones de los contratos que estuviesen vigentes antes de su entrada en vigor.

El no cumplimiento de esta ley puede implicar sanciones de entre 3.000 y 90.000 euros según la infracción.

Esta norma ha sido recurrida ante el Tribunal Constitucional por partidos de la oposición y el recurso ha sido admitido a trámite en enero de 2021. Aun así, esto no implica por ahora la suspensión de la ley, que sigue vigente.

1. Precios fijados por el Índice de la Agencia de Vivienda de Cataluña

Los nuevos contratos deben ajustarse al precio/m2 de referencia que establece el Índice de la Agencia de Vivienda de Cataluña a partir de los precios de los contratos de alquiler de la zona en la que se encuentra la vivienda.

Si el inmueble ha sido arrendado por debajo del precio de referencia durante los últimos 5 años, el propietario no podrá encarecer su alquiler. Además, la nueva ley permite rebajar los precios que ahora están por encima del Índex y congela los que se sitúan por debajo.

Las viviendas pueden incrementar un 5% el precio respecto al Índice, si cumplen, al menos, tres de estas características especiales:

  • Ascensor
  • Aparcamiento
  • Calefacción o aire acondicionado
  • Jardines o piscinas comunitarias
  • Servicio de conserjería
  • Vistas
  • Muebles

2. Áreas con “mercado tenso” y adaptabilidad a cada municipio

La norma puede aplicarse a barrios o distritos en los que haya falta de vivienda asequible sin necesidad de que afecte al resto del municipio, previa declaración de la zona como “mercado tenso”. La declaración tiene una duración de 5 años (prorrogables a otros 5) y puede quedar sin efecto si las causas que han llevado a ella desaparecen.

Esta declaración se da cuando:

  • El área en cuestión experimenta un crecimiento sostenido claramente superior al de la media de Cataluña.
  • El precio del alquiler supera el 30% de los ingresos habituales de los hogares o de la renta media de las personas menores de 35 años.
  • O el precio de la vivienda ha crecido 3 puntos por encima del IPC en los últimos 5 años.

La situación generada por la COVID-19 ha hecho que se declaren “mercado tenso” de forma automática 61 municipios.

La Ley da a los ayuntamientos, además, da margen para flexibilizar la norma y adaptarla a las necesidades concretas de cada municipio. Sus propuestas pueden minorar o incrementar el precio del Índice en un 5% y pueden excluir de la norma los pisos que sumen más de 150 metros cuadrados.

3. Exención para propietarios con pocos ingresos

Si los ingresos de la unidad familiar que es titular de la vivienda son inferiores a 2,5 veces el Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña o IRSC (equivalente a 1.422,80 euros), se pueden firmar nuevos contratos con el precio de los anteriores. Además, en este supuesto, si el anterior contrato lo situaba por debajo, la Ley permite que la propiedad suba el precio del alquiler hasta el índice de referencia.

Esta excepción queda sin efecto si la unidad familiar de los inquilinos tiene unos ingresos inferiores a 1.991,92 euros (3,5 veces el IRSC).

Normativa de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos

Si firmaste el contrato a partir del 5 de marzo de 2019, deberás saber que:

  1. La duración mínima de los contratos vuelve a ampliarse a 5 años

    Mientras que hasta el momento los contratos de alquiler tenían una duración mínima de 3 años, ahora deben tener un periodo de duración de 5 años. En caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica, el periodo de contrato obligatorio se ampliará hasta los 7 años.

  2. Prórroga tácita de 3 años al vencimiento del contrato

    Para las personas físicas, se amplia también la prórroga tácita de 1 a 3 años. Es decir, si ninguna de las dos partes del contrato de alquiler presenta la voluntad de no renovar el contrato, este se prolongará. En caso de que no se quiera proceder a una prórroga, el arrendador deberá notificar al inquilino la voluntad de no renovar el contrato con 4 meses de antelación y, en caso de que sea el arrendatario, deberá notificarlo con un margen de 2 meses.

  3. Máximo 2 mensualidades de fianza en los contratos de 5 años de duración

    La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos pretende promover la mejora de la vivienda y potenciar el mercado del alquiler. Hasta el momento, este era un aspecto no del todo regulado por lo que el arrendador podía exigir la cantidad que quisiera al inquilino. Actualmente, se ha establecido una regulación que exige que si el arrendador es persona jurídica solo se puede pedir un máximo de dos meses de fianza antes de entrar a vivir en una vivienda.

  4. Suspensión de desahucios ante indicios de vulnerabilidad

    Los servicios sociales pueden interrumpirlos en caso de que se informe de una situación de vulnerabilidad por parte del arrendatario y hasta que se encuentre una alternativa. El desahucio de la vivienda se paralizará por un periodo de un mes en caso de que el propietario sea un individuo y de tres meses si se trata de una persona jurídica. 

  5. Gastos de gestión inmobiliaria y contrato a cargo del arrendador

    La nueva medida decreta que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador cuando este sea una persona jurídica, siempre y cuando los gastos no hayan sido iniciativa del inquilino.

  6. Rebajas de impuestos

    Se limitan las subidas anuales de la renta al incremento del IPC de todos los contratos. Mientras dure el contrato, no podrá incrementarse más del IPC de la renta del alquiler. Esta norma antes era aplicable únicamente a los contratos de renta reducida, aquellos contratos con rentas por debajo de la renta establecida para el país, y excluía a los contratos de larga duración.

    En el área fiscal y con el objetivo de reducir las cargas que supone el mercado del alquiler, serán exentas de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados todas aquellas suscripciones de los contratos de arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente.

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